PREÇO
Por quanto vender
Eu separo os anúncios dos imóveis reais e dos que o comprador coloca lado a lado com o seu. Você recebe o custo de esperar e o preço de decisão, calculados com os seus números.
Método Farol
Vender apartamento na Zona Sul de Ribeirão Preto
Quanto o seu apartamento te custou este mês parado?
Condomínio, IPTU e o rendimento que o dinheiro da venda deixou de gerar. Eu faço essa conta com os números do seu imóvel, sem custo, e te mostro qual preço deixa mais dinheiro no seu bolso.
Vender por menos hoje pode deixar mais no seu bolso.
Vender hoje por R$ 950.000 e aplicar por 12 mesesR$ 995.405
Vender daqui a 12 meses por R$ 1.000.000, pagando condomínio e IPTUR$ 917.200
Diferença a favor de vender hojeR$ 78.205
R$ 1.083.197
é o preço que o imóvel teria que atingir daqui a 12 meses para empatar com vender hoje por R$ 950 mil. Não R$ 1 milhão.
Premissas: Selic 14% a.a. (Banco Central, set/2026), rendimento Selic menos 0,1 p.p., IR 17,5%, comissão 6%, condomínio e IPTU de exemplo R$ 1.900 por mês. Não inclui imposto sobre ganho de capital. Estimativa, não recomendação de investimento.
Com o condomínio e o IPTU do seu imóvel, o número muda. É essa conta que eu te entrego.
O mercado da Zona Sul em dois números
72,2%
das vendas saem no valor pedido ou com até 5% de desconto (CRECI-SP, 2026).
O problema quase nunca é desconto grande. É preço inicial errado. Acertar o preço no começo evita meses de condomínio pagos à toa.
997
anúncios de apartamento no Jardim Olhos d'Água. Imóveis reais: entre 100 e 200 (medição própria, set/2026).
Seu apartamento compete com muito menos imóveis do que o portal mostra. Isso muda o preço que ele sustenta.
Método Farol
A pergunta não é como anunciar. É como controlar a venda.
Você sai da primeira conversa com 3 respostas sobre o seu imóvel, fechando comigo ou não.
PRESENÇA
Como ele vai ser encontrado
Primeiro a rede: minha base de compradores, corretores parceiros e uma sessão de apresentação do seu imóvel. Depois o anúncio pago, com investimento declarado. Um anúncio, um preço, uma narrativa. Fotos profissionais, vídeo, tour completo e planta.
PERCEPÇÃO
Por que vão querer comprar
O imóvel preparado antes da foto. Visita privada, um comprador por vez, com recepção e sem você precisar estar lá. Depois de cada visita, uma ficha com a nota do comprador em 8 critérios, na sua mão em até 24 horas.
Toda semana, o funil inteiro. Não só o número bonito.
contatos · qualificados · visitas · nota da visita · propostas
Cada trava aponta uma frente. Se trava no contato, eu invisto mais. Se trava na visita, revisamos anúncio e faixa de preço. Desconto é a última ferramenta, não a primeira. Todo mês, a análise completa com o extrato do anúncio.
Compromisso por escrito, dos dois lados.
O anúncio pago sai do meu bolso, vendendo ou não. Diagnóstico final até o dia 7. Você recebe por escrito o que eu faço, em que prazo, e o que cabe a você.
Poucas condições, ditas antes.
- Apartamentos de 3 ou mais dormitórios acima de R$ 1 milhão, nos bairros da Zona Sul de Ribeirão Preto: Jardim Olhos d'Água · Jardim Botânico · Nova Aliança · Nova Aliança Sul · Bosque dos Juritis · Vila do Golfe · Quinta da Primavera.
- Exclusividade. É o que me deixa investir no seu imóvel sem pagar para gerar contato que fecha com outro.
- Na maioria das vezes o ajuste passa pelo preço. Eu digo isso na primeira reunião, com a conta na mesa, para você não descobrir no oitavo mês.
- Imóvel com preço 10% ou mais acima dos números, sem abertura para ajuste, não entra no método. Nesse caso eu te digo por quê e você economiza meses.